FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：禹樵 美编：小樱 校正：塔夫
我爱修建的杂乱和对立。它有必要表现兼容地困难地一致，而不是排挤其他简单地一致，“多”并不是“少”。
——罗伯特·文丘里
人类发明的文明中，修建是一个比较特别的存在，充满了对立。
在古代，是要满意功用性需求，又显示文明：我国古修建着重对称的平衡美，哥特式高耸入云的教堂修建表现人与神的交流和崇拜，欧洲园林如强迫症相同的规矩几许......
现代商业地产，开发者、规划师们还要破解功用性、舒适感与赢利间的对立，从中心中心筒到近两年盛行的连廊式别离中心筒，户户南北通透、南向大规范采光，但另一面是得房率低、楼栋偏平缩水总修建面积，放弃赢利。
此外，区位、产品、价格的出售平衡也是一组对立。
守得住产品的情怀，克制住本钱的贪婪，在现代房企的安排架构中，各项目标皆优的项目，寥若星斗。
由于，太难了。
1
80亩地，8栋楼，10个户型
80亩方正地块，3.39容积率，假如你是开发商，会怎样规划？
地块面积不大，容积率也不高，假如冲货值，凹凸配，洋房溢价，高层承压容积率。
假如考虑舒适度，纯高层，拉大楼间距，景象空间更为富余。
至于户型，just so so。
地块方正，常规的排兵布阵法，三排九栋楼，近两年盛行的别离式中心筒，五六个户型就能全搞定。
在快周转、大规模的世界房企中，将某系产品的图纸复制即可，老成持重，省规划费、省施工难度，顾客也没啥挑剔的。
商场、潮流便是这样，干嘛跟自己死磕？
偏偏就有死磕的。
80亩地，做8栋纯高层，摆开100米楼间距，做1万方中心景象，破解连廊式别离中心筒的低得房率对立，一栋楼一张平面图，硬做出10个户型，最高得房率可达78.3%。
项目俯瞰作用图
项目作用图（上下滑动）
传统的中心中心筒献身了中心两个纯南户的通透感，但得房率能确保75%。
为了均好，地产规划师们开发了别离中心筒，金地、万科许多项目推行，遂成潮流。
连廊式别离中心筒能够让四户都南北通透、南向采光面变大，缺陷是得房率低，遍及72%。
传统别离式中心筒规划（左右滑动）
当开发商对规划院提出又要别离中心筒又要高得房率的要求时，规划院会觉得这个开发商有点轴，当一栋楼一个规划图纸时，规划院会觉得开发商已反常。
80亩、8栋楼、一栋一图纸10个户型时，开发商已患上强迫症。
成果便是它家的别离中心筒是这样的。
2号楼、5号楼平面图（左右滑动）
四户悉数三开间朝南、南北通透，1.8米进深7米面宽的通阳台送面积；面朝1万方中心景象的5号楼西户变成客厅朝西大阳台，观景作用要最好。
累死也要抠出来点得房率，规划费提价也要把户型做到最优。
所以，整个项目起步89平小三房，110平以上三房悉数两卫，得房率73.5%-78.3%，逆天了。
以143平为例，假如是72%的得房率，室内净面积是100平，假如是76%的得房率，室内净面积便是106平，6平方，一个小书房的空间是足够了。
143平户型图
2
金水北可贵的净地
除了得房率与别离中心筒的对立应战外，从微观的地产出售看，区位、产品、定价也是一组对立。
区位好、产品精，定价一般很高，典型如北龙湖。
区位欠好，产品做精，价也不低的，一般是情怀房企，如美景素心园和永威山悦请梁建国做美学修建，普罗理想国不冤枉孩子。
区位好、产品常规、价格实惠的，一般是大路货，常见于快销的世界房企。
区位尚可、产品尚可，那就贱价闯商场，也是网红一枚，典型如汇景。
楼上这个项目假如在近郊偏僻的区位，死磕产品可彻底了解，没办法，区位欠好，就得产品带，缺这得补那，要不咋卖房？
可这个项目却是黄金区位的净地。
索凌路三全路，普罗旺世旁，老练金水北的纯洁地，3、4、7地铁线围合区域，离年末注册的4号线北二十里铺站只要300米。
项目区位图
对，便是和昌优地。
分明能够靠区位吃饭，却要颜值和实力齐飞。
在郑州人的心目中，金水区始终是主城最有价值的区域，地铁4号线又将金水北和未来的财富高地北龙湖、郑东CBD串联起来。
作为仅有贯穿郑东新区满意湖与龙湖的财富之线，4号线两端的金水北和管南新区都热得发烫，也是楼市低谷里价格夯实乃至坚持上涨的区域。
地铁4号线线路图
普罗旺世10多年的导入，区域商业配套、人口基数都现已非常完善，银河路小学、一八联合世界校园等等。
银河路小学
一八联合世界校园
困扰金水北开展的一直是城改，西史赵、二十里铺等，净地非常稀有。
和昌优地则是纯洁地，无安顿房、无廉租房。更为重要的是，优地作为一个等待了数年的产品，一入市，推动节奏非常快，现在和昌优地已拿到4个证，只待预售。
破解区位、产品、价格对立的优地，均优战略下，下半年的热盘基因已上身。
3
想做优等生，就得皆优
说优地是热盘基因，是由于优地的均好不止于以上的介绍，还有许多经得起检测的规划细节能够验证。
比方足足1万方的中心中心景象区，休闲散步长廊、室外会客厅、林荫太极渠道的打造，满意老中青三代人的活动需求。更有视界开阔的阳光大草坪，业主活动的一同沐浴阳光。
中心景象作用图
放弃凹凸配，在3.39的容积率下，放弃排兵布阵的9栋楼，做成8栋围合，所以小区中心，出现了一个南北近100米，东西100多米的中心景象区，1万方中心景象，每栋楼都能够瞭望观景。
比方层高3米。
郑州市面上89平-143平的产品中，大多数层高是2.9米。
在新风、地暖、清水逐步成为标配的今日，新风和空调管道必定抢占后期吊顶高度，为居住者舒适度考虑，更高的层高，便是更好的日子。
北龙湖融创华夏壹号院3.3米层高（北龙湖遍及是3.1米），减缩一层的规划，成为其力压群雄终成豪宅的一个首要的要素。
和昌优地尽管不是豪奢产品，但逆商场2.9米常规做成3米，不要小看这10公分的距离，背面是为居住者考虑的初心。
再比方制品房。
优地是制品房交给。
制品房作用图
作为金水北同竞品中容积率最低、仅有净地的项目，和昌优地天然成为华中区域的标杆工程。仅仅是精装规范的确认就屡次研讨，不断的进步装标，最终将目光聚集在世界一线品牌。
要知道，建材商场行情报价越来越通明、职业产品合格检测越来越严厉的商场下，和昌优地做制品房并且不断的进步装标的决议，对购房人来说自身便是一次实惠福利，究竟水电改一次到位、基装省心、建材集采价优。
据房东了解，优地本来的定位是全改进，户型要做到160平，制品房规范也是按此项目定位来完结。但全方位考虑之下，最终将最大户型定为更亲民的143平，但110平-143平户型占比74.5%。
这种起点，已注定只能更好。
和昌优地作用图
从2014年开端，和昌就晋身全国地产百强，2019年我国房地产开发企业百强80名，但和昌却向来低沉。
其母公司是中瑞控股，具有上市公司瑞茂通、和昌地产、中瑞园区等板块，和昌偏重住所商场，而中瑞园区聚集产业园，首要事务全在华中。
上一年，中瑞园区与和昌集团华中区域完结兼并，与华东区和华南区一同成为集团三大区，层级简化，功率更高。扁平化的结构也更简单让一些优质项目得到集团董事长、总裁级的重视。
优地便是现在华中区域内最优质项目之一。
从产品的各项目标来说，优地不仅是金水北的高品质的产品，也是和昌集团华中区域三环邻近项目中容积率最低、打磨最优的产品，而从中瑞园区与和昌华中区的整合节点来说，优地更是内部变革后的首秀。
寻求更优，就天经地义地成了优地的任务。
而这份任务，即将在5月敞开的售楼部中逐个出现。
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