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文 |克而瑞地新引力
财物办理研讨团队
《 2019 年度深圳写字楼商场回顾及展望》重磅发布！
依据 CAIC 监测显现，就全体商场而言， 2019 年深圳大宗买卖总成交额超越 500亿元，较 2018 年上升 81% ，创前史新高，内资仍是深圳大宗买卖主力买家；商场供需失衡状况加重，业主快速调整租金应对消沉局势，全市甲级写字楼均匀租金环比下降 4.7% 至 218 元/㎡/月，空置率攀升至 22.7 % ，亦为前史最高水平。本陈述数据库均来自CAIC（我国房地产资管信息服务渠道）点击了解。
微观商场：全国甲级写字楼租金及租借率遍及下行，深圳租金和租借率继续下降
全国要点城市工作租金状况（2016-2019）
据 CAIC 财物数据库监测显现，全国要点城市租借商场分解显着。一线城市中，北京均匀租金虽有必定下降，仍领跑全国；广州处于榜首队伍的低位，但呈现小幅逆市上升，广州市政府鼓舞方针加持、优质项目入市等利好要素或为广州甲级工作商场新的驱动力。
北上深三城初次一起呈现租金和租借率双降。深圳首要由于继续会集供给导致本来需求较弱的商场继续体现低迷；业主以下调租金的方法抢占客户，租借商场的竞赛全面晋级。
| CAIC 商场监测（深圳）
商场
受经济大环境不确定性以及商场继续加量等多重要素影响，本来供过于求的深圳写字楼商场环境进一步加重，租金和租借率继续下行。未来几年依然是甲级写字楼的供给洪峰，从现在需求端来看去化局势较为严峻。
租户
科技及金融类企业仍为商场需求的干流，新经济局势下，中小企业承租才能下降，性价比更高的南山前海片区写字楼成为渐渐的变多企业重视方针。
业主
业主方快速调整租金以应对消沉商场局势，灵敏拟定优惠计划争夺租户资源。
板块
深圳写字楼重心西移不断深化，在政府鼓舞和优惠方针布景下，南山区科技类企业数量继续坚持较高增加趋势，区域内写字楼需求也不断的进步；福田中心区板块写字楼继续受压。
租借商场：2019 新增供给超百万，将迎来供给洪峰
1. 2019 年全市甲级写字楼新增供给超百万
全市新增供给、净吸纳量及空置率
据 CAIC 财物数据库监测显现，2019Q4 深圳全市新增供给 32.3 万 ㎡，净吸纳量下降至 13.42 万 ㎡，空置率继续上升至 22.7%。当时，质量较高且有租金优势的南山、前海片区已成全市写字楼商场体现最活泼的区域，其首要得益于城市西移的开展和政府优惠方针的推进。一起，区域内软硬件的提高也招引了渐渐的变多的企业入驻。
2020 年深圳商场将迎来供给洪峰，将近 80% 项目会集在南山、前海片区，去化压力将继续遭到应战。
2. 全市工作租借商场租金继续下探
要点板块甲级写字楼商场租金与空置率
2019Q4 全市工作租金依然处于下行通道，微观经济的不确定性及供过于求的现象令商场承压，业主为求到达年末租借方针下调租金，以价换量抢占客户的状况频现，全市甲级写字楼租金环比跌落 4.7%，至 218 元/ ㎡ /月。
福田区仍为全市租金最高区域达 244.88 元/ ㎡ /月，环比跌落 1.2%；其次为南山区 207.9 元/ ㎡ /月，环比跌落 3.3%，新兴区宝安中心环比跌落起伏最大约 11%，至 169.78 元/ ㎡ /月。
3. 租户结构与体现
深圳中小企业占比高达 90% 以上，为需求端主力；其间以数据通讯，新媒体，新科技（简称 TMT,Telecommunication, Media,Technology )为代表的科技职业体现不俗。此外，专业服务业在 19 年租户结构占比中安稳提高；金融业则受制于金融大环境的影响和政府控制，导致部分退租现象呈现。在租户体现方面，深圳与同为一线城市的上海具有较高的相似性。
销售商场：深圳大宗买卖总金额创前史新高，内资仍是深圳大宗买卖主力买家
深圳各物业大宗买卖金额
据 CAIC 财物数据库监测显现，2019 年并不达观的出资大环境下，深圳逆势上行。2019 年深圳大宗买卖总成交额超越 500 亿元，同比上升 81 个百分点；深圳作为大湾区的中心城市，出资者继续看好深圳的未来开展；中央政府发布的《关于深圳建造我国特色社会主义先行示范区的定见》更进一步推高深圳的出资招引力。从买卖物业类型来看，写字楼依然是深圳商场出资人最喜爱的类型。
1. 内资仍是深圳大宗买卖主力买家
深圳大宗买卖内资份额挨近 85%，以出资型买家居多，出资意图仍以财物增值为重要的要素，外资多以港资类买家为主。2019 年外资开端在大湾区发力，今年以来在收买成交量以及来深圳调查的数量都创下纪录，其间香港领展房托基金于榜首季度收买新怡景中心城，成交额 66 亿元，是深圳历年来最大宗外资基金收买案。
横向比照来看，深圳的大宗买卖及外资的出资总额取得较快增加，但在一线城市中仍处于中等水平。
深圳大宗买卖内外资份额
2. 深圳工作销售商场全市成交较去年下降显着
2019年深圳市各区域工作供给/成交面积散布
2019 年深圳工作销售商场全年累计成交 48.26 万 ㎡，从各区域成交体现看，南山区为本年度成交最活泼的区域，其供给面积达 48.6 万 ㎡，成交面积为 16.2 万 ㎡，成交均价 71798 元/ ㎡。其次为宝安区，其供给面积达 27.8 万 ㎡，成交面积为 14.9 万 ㎡，成交均价 53863 元/ ㎡。2019 年福田区成交均价最高，达 77542 元/ ㎡。四季度全市均匀成交价格为 56610 元/ ㎡。
2019 年，深圳全市全市供给面积同比下降 17.5%，成交面积同比下降 32%；而成交均价同比稍微上升 2.9%，价格逐步趋于理性。
土地商场：涉办用地成交环比上升 378%
据 CAIC 财物数据库监测显现，2019Q4 涉办用地供给合计 49.3 万 ㎡，环比上升 378%；成交涉办用地合计 14.7 万 ㎡，环比上升 61%；成交均价为 31759 元/ ㎡,环比下降 37.5%。
深圳涉办用地商场走势
2019Q4深圳典型工作土地成交事例
未来供给
2019 深圳写字楼商场的根本面呈较为显着的下降态势，2020 的新冠疫情更无疑是落井下石。现在来看，疫情对深圳写字楼商场需求端的影响要远大于供给端，2020 的估计供给量仍处于高位；从业主方视点考量，此阶段延期入市的项目将很大程度防止恶性竞赛。
从深圳写字楼的租户组成结构来看，通讯服务，互联网以及新科技工业仍呈上升趋势，而疫情关于这些租户主力职业所发生的冲击相对较小；一起伴随着粤港澳大湾区不断的开展老练，更多工作和出资时机催生以及方针利好的驱动，深圳写字楼商场或将迎来起色。
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