▎商场剖析丨By：世联评价
容积率
在评价实务尤其是土地与在建工程评价中，容积率是一个很重要的方针。本文就容积率在评价中的知道和运用进行一些浅显的讨论。
01
传统容积率的概念及特点
容积率是指项目用地规模内地上总修建面积(是正负0标高以上的修建面积)与项目总用地面积的比值。形象说，容积率是单位土地面积所能包容的地上修建物的量，即单位土地面积对地上修建物的容量或容积。
容积率有着规划办理与操控方面的特点，它往往伴跟着规划文件呈现，是规划办理与操控的一个重要方针。一宗土地上答应制作多少修建物，遭到容积率的操控，它反映土地地上空间的使用强度。规划部分为达成对某个项目制作计划的办理与操控，会依据所要到达的方针，在规划文件中具体规则哪些修建列入容积率方针，怎么核算容积率方针，哪些修建不列入容积率方针等等。因而，容积率不只仅是一个经济技能方针，它更多表现了办理功能方面的特点，是办理与操控东西。
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容积率内在的延伸
容积率的办理特点，决议其内在必定要跟着社会经济尤其是修建技能的开展而演化，也要与时俱进。
传统容积率只核算地上修建面积。这是由于，长期以来，人们只重视地上空间的开发使用；或受限于其时的修建技能，使得地下空间的开发不具技能上的可能性或经济上的可行性。
现在，修建技能的开展程度有力支撑了地下空间的开发，典型的是各城市的地铁站点及其配套设备制作。一些开发项目，不只地上修建高高屹立，地下修建如地下交通通道、地下停车场、地下商场和地下游乐场等，也有好几层。在土地资源日益严重、土地价格日益上涨的状况下，地下空间连同地上空间相同，越来越遭到重视，制作单位想方设法发掘开发潜力，充沛的使用土地资源。在此布景下，有必要把地下修建面积也归入容积率核算方针进行办理与操控。有的城市现已先行先试了，容积率规划方针不只要地上修建容积率，也有地下修建容积率；不只考虑了修建面积的数量，并且还考虑了修建层高（不同层高对应了不同的计入容积率面积的核算系数），使得容积率更能反映地上与地下空间的使用强度。
03
容积率的区别
本文所称“名义容积率”，是指规划部分从办理与操控视点，以整个制作项目为目标而设定的容积率操控方针，是一般意义上的容积率。
“本质容积率”，则是从制作单位的视点做多元化的剖析与调查，只要项目建成后制作单位具有支配权或受限支配权的那部分产品，才会给制作单位带来收益，才应计入“本质容积率”的核算规模。
之所以区别“名义容积率”与“本质容积率”，是由于项目规划所设定的制作条件日益杂乱。按制作单位对开发完成后的产品所享有的权力，可分为三种景象：
一是享有彻底产权，具体表现为彻底自主的定价权与处置权。
二是支配权受限，具体表现为限价出售、限目标出售等。
三是肯定没支配权，这部分修建大都为要求配套的公共设备，建成后需无偿移送政府，或按核定的制作本钱由政府回购等景象。
不管哪种景象，开发产品的价值都是客观存在的，都具有社会价值。但对制作单位而言就彻底不同：
第一种对应于彻底的商场价值。
第二种对应于受限的价值。
第三种则对应于“零价值”（无利可图）或“负价值”（不光无利可图，并且需消耗制作本钱）。
在出让地价评价或许典当评价中，应站在制作单位所享有的权力视点，剖析项目的“本质容积率”对地价的影响。
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容积率与地价
一般地，容积率越高，意味着土地使用得越充沛，总地价也越高，单位面积地价随之越高，即单位面积地价与容积率正相关；但容积率越高，意味着修建越多越“拥堵”，舒适度下降，楼价下降，导致楼面地价随之下降，即楼面地价与容积率负相关。评价实务中，还有以下问题必需求分外留意：
1.哪些修建面积计容，哪些修建面积不计容，是规划部分界定的。因而，容积率是办理意义上的一个技能方针，具区域性、当地性和个别性。是否计容与是否分摊土地面积、是否有地价，在评价上没有必定联系。在规划上不计容的，不一定不分摊土地面积，也不一定没有地价，最典型的事例便是地下商场、超市等经营场所，有些当地一起登记了房子所有权和土地使用权；在规划上计容的，未必分摊土地面积，也未必有地价，最典型的事例便是休闲用处的地上架空层，有些当地规划部分是计容的，但没有直接意义上的地价。
2.楼面地价是总地价与计容修建面积的比值，它仅仅地价的一种表现形式。规划上计容的修建面积与评价中核算地价的修建面积有时是不相匹配的，并且还存在制作单位自主权受限或彻底损失自主权的景象。这使得不同项目之间楼面地价内在存在很大不同，不能直接用来彼此比较或用来衡量地价的凹凸，评价时只能从实际出发，具体问题具体剖析。
3.单位面积地价和楼面地价是土地单价的两种表现形式。从地价计量的开展进程看，单位面积地价比楼面地价呈现得更早，并且用得更广泛。在低房价时期，人们习惯用单位面积地价来反映地价水平的凹凸（最常见的是多少钱一亩）。后来跟着房价上涨，人们越来越习惯于用楼面地价。但是，当容积率较低时，用楼面地价做评价基准可能会呈现较大的局限性，导致评价成果失真。因而，在评价实务中，需求依据项目实在的状况剖析单位面积地价与楼面地价的适用性，作出合理取舍，以评价出客观、公正的评价成果。
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