在2019年的最终几天里，成都中心城区竟然还有十几宗，合计超越1000亩的土地出让。
一年的土地出让成果，往往决议了第二年商场的产品供给以及价格状况。
刚好成都从2017年敞开的“高价地”年代，在当年拍下的高价地中，有超越90%的地块在本年都已有开盘记载。从这些地价及房价中，咱们已能够总结出一些定论。
本篇文章，咱们整理了2017年一切拍卖地块，可是咱们也对部分土地进行了除掉。
1.人才公寓用地以及纯租借房地块，这些地块首要被人居、高投等国企拿到。
2.TOD地块也不在所计算的范围内，近两年总共拍出多宗，均为轨迹集团所得。
3.严重工业项目及定向出售用地。比方紫光集团以及西藏银行拿下的定向出售、悉数自我克制的地块。
依照这个规范挑选下来，中心城区2017年总共有59宗地块出让（因为数据量巨大，纯人工计算，如有过错，欢迎纠正）。
咱们先来看2017年，主城+天府新区的土地价格和出现项目的价格状况，合计27宗地块有开盘记载的楼盘。
※ 近郊区域合计19个有开盘记载的楼盘。
经过上面的计算数据能够发现：
1.已开盘的46个楼盘中，清水房占比17%。
卖清水房的楼盘的开发商，大约率是对更高的精装价格决心缺乏。
2.地价与房价差值最小的两个楼盘分别是：
中南樾府，楼面地价11080元/㎡，高层价格12500元/㎡。
中南海棠集，楼面地价9800元/㎡，高层价格13000元/㎡。
两个楼盘均坐落主城区，但在城北区域，溢价才能还不如近郊的双流、龙泉等区域，不过这也标明开发商中南仍是很良知呀。
3.差价最大的两个楼盘分别是：
绿城凤起朝鸣，楼面地价15600元/㎡，产品价格33600-39099元/㎡（含装饰），ps：绿城凤起朝鸣实践楼面地价本钱约20560元/㎡。
龙湖梵城，楼面地价9200元/㎡，产品价格25000元/㎡（含装饰）。ps：该地块商业部分需自我克制50%。
4.购房者最关怀的地价和房价的联系：依照业界遍及的测算方法，一般房价在地价的基础上乘以2，便是大约的房价区间。
上述已上市的主城27宗地块，均匀楼面地价为11066元/㎡，咱们只取高层价格的均匀值，包括装饰价格在内，大约是22000元/㎡，不多不少，刚好是地价的一倍左右。
近郊19宗地块，均匀楼面地价9250元/㎡，取高层价格均匀值，包括装饰价格在内，均匀价格约为17500元/㎡，也挨近于地价的一倍。
可是，假如拆分来看，咱们会发现，地段较差的区域，新盘的溢价才能很弱。城西、城南等地段较好的楼盘，溢价才能会更强。
别的，整个2017年出让的产品住所土地中，还有13宗地块没有开过盘，6宗还没有露脸产品。
其未上市的原因大约率是地价本钱太高，难以盈余。比方金隅在新川拿的地块，楼面地价本钱21695元/㎡，周边改进新盘才卖18000-21000元/㎡。业瑞成华区建设路袖珍地块，楼面地价13800元/㎡，暂未开工。也有些楼盘想拿高价预售被卡。
2020年，中心城区估计近7000亩的纯新盘
假如抛开2017-2019年现已开过盘的楼盘，近三年的土拍中，中心城区商场上还有78宗地块还未开盘。其间主城+天府新区有52宗，近郊有26宗。这些存量地块面积已到达了5600余亩。
算上12月末这几天还有1000多亩的土地待拍卖，下一年中心城区新房商场将会挨近7000亩的纯新盘等候上市。
※ 主城+天府新区合计52宗土地，均匀楼面地价12047元/㎡。
如下图：
※ 近郊26宗土地，均匀楼面地价8159元/㎡。
如下图：
从土地容积率目标看，简直一切地块容积率都在3.0以下，也就从另一方面代表着未来的产品供给大约率走改进线路。
从土地价格来看，中心城区+天府新区未上市的地块，均匀楼面地价到达12047元/㎡，要略高于2017年。
假如依照2017年的土地和房价的比值预算，这一批新盘价格或将在24000元/㎡左右。近郊均匀楼面地价8159元/㎡，未来新盘均价或将在16000元/㎡左右。
当然，这仅仅预估价格，依据不同版块、不同地段、不同产品，溢价必定存在距离。
结语
近来，有自媒体计算出成都的贱价地楼盘还剩最终59个，存量缺乏5万套，理论去化周期仅剩5个月左右（非官方数据）。还有一个现实状况是，当下的贱价地楼盘并不一定卖贱价。
到2020年，假如算上近三年现已有开盘记载的74个高价地项目，和未开过盘的78宗高价地，贱价地楼盘的占比仅剩余1/4左右。
关于刚需购房者而言，想住进主城区又没有满足的预算，咱们仍是主张重视二手房，总价优势仍是很明显。因为在以高价地为主新房商场，根本没有配建小户型，可是在二手房商场里，小户型尤其是小套二产品仍是十分多。
最终，我再弥补阐明一下，因为没有计算人才公寓、TOD等项目用地，这些地块的住所供给占比也是不小的规划。
比方成都首个TOD项目陆肖站，其开发类型包括商业、住所及商服设备，官方数据称其住所建筑面积约72万平米。
依据此前四川新闻网的报导：陆肖站TOD一期首开地块为住所项目，占地约55亩。尽管无法对此类地块产品的上市价格作出精确的预估，可是作为国企打造的项目，我关于它的预价格仍是保留了等待。
