文章很长，请预留足够时间。
最有个朋友问我，何时是买房的最佳时机？现在是买房的最好时机吗？我告诉他，每当你问这句话的时候就是买房的最佳时机。
很简单，当房价一路疯涨的时候，你根本没时间来问这样的一个问题。那会大家都在争先恐后的抢房，针对这样的一种情况，有一个专有名词，叫恐慌式买房。
当你问这样的一个问题的时候，大概率是市场处于调整阶段。看到价格有些调整、有些松动，但感觉未来好像、可能会有更大的调整空间，又把握不准，所以犹豫和纠结。
我尝试从宏观、中观和微观三个维度来回答这样的一个问题。
宏观层面：中国国际地位提升、通胀长期存在，房价稳定上涨具备客观基础。
虽然经济稳步的增长速度放缓，但中国成为全球第一大经济体绝大多数都是板上钉钉的事情。
2018年，中国GDP大概是90万亿元，美国的GDP按同期汇率折算成人民币是135万亿元。中国GDP增速是6.6%左右，美国的GDP增速是3%左右。以目前这种增速静态测算，2030年中国GDP将首次超过美国。那一年，中国GDP是194万亿元，美国GDP是192万亿元。
我们每一个人，都有幸见证这样一个伟大时刻的诞生。
从近几年的情况去看，很有意思的一个现象的全球都在看好、做多中国，反而是咱们很多人自己绝对没信心。我们扪心自问一下，一个全球第一大国家的房价能低到什么地方去呢？
从经济发展的角度来看，适度的通货膨胀仍将长期存在。
无论是回顾美国，还是回顾中国的经济发展历程，都伴随着货币投放总量的快速增加。全球经济都一样，为了保持更好的经济发展速度，保持适度的通货膨胀是必须的。
尤其是在凯恩斯主义盛行的当下，货币量化宽松政策慢慢的变成了了全球央行的共识。在这样的情况下，中高位的通货膨胀必然长期存在。
其中尤其必须要格外注意的一点是，无论是中国还是美国， M2的同比增加速度都是远高于GDP增速的。也就是说，货币贬值的速度，超过了社会平均财富增加的速度。
也就从另一方面代表着，对于绝大部分人来说，如果不采取任何措施，个人财富在不断贬值 。
而为了抵御通货膨胀，资金必然跑到各种资产里面。房地产无疑仍然是最好的投资品种之一。关于通胀的问题，可以参考另外一篇文章：请远离那些叫你一次性全款买房的朋友
中观层面：居住需求增加速度有所放缓，但中国人的住房需求始终在增加。
不可否认的是，目前老龄人口急剧增加、新生儿出生率持续下滑，都让中国的住房需求在减少，这也是近几年房地产市场告别了突飞狂飙式的发展、进入白银时代的根本原因。
但我们应该看大的大趋势是，需求总量实际上仍然在增加当中，只是这个增加的速度明显的放缓了。
首先看城镇化率。2018年中国的城镇化率是59%出头，离80%左右的水平仍有一定的距离。中国目前有6亿多的农村人口，每年一个点的城镇化率，就有6000多万人转化为城镇人口。
这里面哪怕有1%的购房需求，也有600多万套的需求，按套均100㎡，每年也有6亿㎡的增量需求。而且这个需求，够我们再缓慢增长20年。
其次，我们的人口始终在增加，虽然增加的速度也有所放缓。2018年中国全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰。出生率较往年的12‰有一定的下滑，但2018年总人口比上年末增加530万人。
对中国未来人口的估算，很多机构都有过测算。包括联合国、中国社科院，以及中泰证券在内的众多券商，都有过相关的报告。大家对于中国人口峰值的预测，都比较接近，在15亿左右。
但对这个峰值出现的时间，有较大的分歧。悲观一点认为在2027年会达到，大部分认为2030年会达到，乐观一点则认为2035年会达到。
但我想，哪怕以最悲观的情况去看，也还有接近十年的增长期。再加上近几年全面放开二胎后生育率并没有明显的回升，随着人口问题的再次讨论，未来在生育政策这一块预计还会有不少的措施出来。对于中国人口未来的增长情况，可以偏乐观一些。
第三，结婚率在下降，但近年的结婚人口仍然在1000万对以上。2018年全国各级民政部门和婚姻登记机构共依法办理结婚登记1010.8万对，比上年下降4.9%。这些都是实打实的刚性居住需求。
第四，移民人口将是未来居住需求增长一个比较大的变量。我们谈人口增长的时候，一直考虑的是人口的自然增长，没有考虑人口机械增长的数据。但实际上移民人口慢慢的变成了了很多发达国家人口增长的主要方式。
以美国为例，2016年，美国的外国出生人口达到了4370万。移民占据了美国总人口的13.5%。近几年，每年的净移民人数都在400万以上。
中国目前是世界上最大的移民输出国，每年还有数百万人口移民到其他几个国家。但随着中国各方面实力的持续提升，一方面往外移民的人数会减少，同时也会吸引更多的人移民来中国。
移民人口和需求的爆发，也将是未来中国房地产市场一个比较大的影响变量。尤其是对于一线城市和核心的二线城市而言，这个变量的影响会更大。
房地产市场始终要回归到居住需求上来。只要需求仍然在增加，我们就不需要对这个行业太过悲观。
以上内容是不是觉得很高大上？事实上，对买房而言，并没什么卵用——上面的内容更适合作为谈资，不适合作为买房的决策依据。
对于每一个买房的人来说，可能更重要的是以下微观层面的内容。
微观层面：买房重要性排序：时机选择＜产品选择＜区位选择＜买房心态
时机选择：在买房这个事情上，精准抄底不现实，但6月和12月是个比较好的买房节点。
首先，精准抄底，这个事情的操作难度太大了。别说是普通购房者，哪怕是专业的投资客、开发商买地，都经常踏错节奏。低点不敢买，高点追着买。追涨杀跌是人类的共性。追跌杀涨是反人性的，在买房这件事情上，我们宁愿要模糊的确定，不要精确的错误。
其次，6月和12月是个比较好的买房节点。在房地产行业里面，一直以来有种说法，6月份和12月份买房相对而言是一个比较合适的买房时点。事实上也确实如此。
以下是万科2018年月度销售金额走势（数据来源:CRIC），基本上6月和12月是年内的两个高点。其他房企也大致如是。
为何会这样？这个和企业的经营有关。对于上市公司而言，每年有两个节点的财务报表是长期资金市场非常关注的。一个是半年报，一个是年报。上市房企为了财务报表更好看一些，在这两个点上确实会有一定的折扣和促销。
产品选择：总价、面积相同/接近的情况下，选房间多的那一个
再说产品选择。对于绝大部分的买房者来说，产品选择受制于购房资金的预算。别墅、大平层大家都喜欢，但大部分人都买不起。所以在产品选择这个层面上，更多指的是在同样预算下，对不同产品的选择。
提供个经验供大家参考：总价、面积相同/接近的情况下，选房间多的那一个。哪怕房间多的那个，看起来居住舒适度会差一些。
例如同样是200万的总价，有三房可选肯定不选两房。
例如75㎡的三房和75㎡的两房，肯定选前者。
例如85㎡的三房两卫和85㎡的三房一卫，肯定选前者。
当然，这个经验适用于144㎡以内的普通住宅，144㎡以上的豪宅，如大平层，别墅等，不适用该经验。土豪请随意，按喜好任性买就可以了。
关于产品和房型的选择，下一期英眼看湾区节目会详细讲，这里就不展开了。
区位选择：选择区域的两个小技巧
对于绝大部分的人而言，买第一套和第二套，城市基本是没得选的，都是在自己工作的城市里面选。但区位是可以再一次进行选择的。
如何明智的选择一个好的区域/板块？同样提供个经验给大家：首选人口在持续的净流入和二手房交易非常活跃的区域。无论是自住，还是投资，目前大部分人一套房子在居住8-10年左右都会置换掉。
当你需要把房卖掉的时候，你就要看这个区域到底有多少人有买房的需求了。人口持续净流入的地方才能够有更多的需求。二手房交易非常活跃的地方，才说明大家对这个区域的认同度比较高，房地产市场发展比较成熟。
选择这样的区域，未来你想卖房的时候，才能轻松的获得更好的收益、更快的卖掉。
买房的心态：两个好心态有助于你买到最合适的房子
在预算有限的情况下，能买的和想买的，选能买的。没有一套房子是全能的，位置好、环境好、配套齐、价格还便宜的房子是不存在的，搞清楚自己看重哪方面很重要。现在买不起的，以后大概率同样买不起，收入跟不上房价的速度。
在购房预算范围内，买满意的而不是便宜的。便宜的不代表性价比一定高。不能只考虑上车，不考虑乘车感受以及如何下车。买一个你愿意住和喜欢住的房子，远好过买一个你不喜欢但很便宜的房子。
老实讲，作为一个在地产行业呆了十几年的老人家，我真心觉得买房这件事情，与其花大量的时间在考虑时机的问题，不如回到本质上来：我的钱够不够、我的需求急不急、这个楼盘我喜不喜欢、户型我满不满意。钱够、又有需求、楼盘也喜欢，户型也满意，那就是最好的时机了。
