撰文 | 刘婷
修改 | 张晓蕊
规划 | 梁靖
我是高端商场人见人爱，花见花开的金茂府本府了。
行走江湖这些年，凭着系出名门的央企身份，绿色科技住所杀手锏，所到之处都有个位置名号。上海大宁金茂府、北京广渠金茂府，都是我名噪一时的代表作。2016年，我行走深圳，作为金茂府首个入深项目，我也是地王加身，备受等待。
不料，命运多舛。接下来的情节，超纲了我一出生就一路开挂的剧本。商场连番遭受“深八条”、731新政等调控方针，拳拳到肉，跌宕起伏。原本2019年的一丝温暖，消融着我拔凉的心，但就在我取证开盘入市的前两天，一场戏剧性土拍再次泼下冷水，砸下了我的豪宅身价。
终究，那个被等待的金茂府现象级热销并没再次呈现。一场冷销背面，我的命运伏线也画下了一道难以穿越的楼市周期轨道。
从“带货王” 到 “末代地王”
职业位置加之单价地王，作为入深代表作，我一露脸就自带光环。
2016年6月2日，在一片惊叹声中，我和电建的“金电”CP正式出道。82.9亿元总价，5.68万元/平米单价，我坐拥深圳龙华区单价地王，吸睛很多。
三年往后再回想当日拍地的阅历，光环有时也会成为紧箍咒。
当日，地块选用竞拍方法，价高者得。“赌桌”上坐了满满19人，本土房企万科、龙光、中海等趾高气扬，外埠房企碧桂园、创始、中铁诺德等凶相毕露。
“树不能长到天上去，房价也是。”招标前，拍卖官的提示没能压住烽火。志在必得，不惜价值，金茂开价82.9亿。这一数字，我比第二名高出9.4亿，比终究一名高出32.8亿。
一锤定音，金茂府入深一战成名。而不出预料，这种“金茂府带货效应”在深圳被当即扩大。
竞拍完毕后，刚刚还在战场上厮杀的对手火速蹭热度。街坊万科打出“地王一出、涨势喜人”的海报，并称“6月5日之前，绝不提价”；龙光则用“问候龙华新地王”假势宣扬；保利悦都项目当晚12点提价10%、星河传奇当天起提价5—8%、近邻曼海宁直接封盘，房价立涨15%。
那是深圳楼市最炙热的时刻，土拍商场上房企杀红了眼，买家一路追涨。楼市逐利，没有人想错过火箭上的深圳。与我同期敞开“深漂”之旅的，还有融创、富力、创始、龙湖、泰禾等来自全国各地的闻名房企。
据深圳华夏研究中心监测，2016 年深圳土地总成交面积为229万平米，楼面地价1.3万/平米，面积和地价均创下新高，是其时名副其实的“地王年”。
不过乐极生悲。5个月后，行情回转。
2016年10月4日，年内第2次调控“深八条”出台。新政触及限购、限贷、价格办理、商场秩序整理等八个方面，非深户籍购房需求供给5年社保，认房认贷。调控出台当月，深圳新房成交量同比削减20%，二手房商场有70%以上的业主下调了报价。
以2016年“深八条”为起点，深圳调控连出组合拳，商场的三年横盘期正式拉开序幕。昔日地王们高位放哨，成为深圳的“末代地王”。
现房出售悲喜
这三年时刻里，深圳通过一系列调控凑齐“五限令”，“731新政”、三价合一、二次房改……调控方针触及购房链条的方方面面，针对新房、二手房公寓的限购限贷方针全面晋级。
高价拿地后遭受调控商场转冷，此前时常以质量热销形象出街的我，面貌含糊，心境杂乱。当龙华金茂府再次被面向风口浪尖，是因为现房出售准则风云。
实际上，在拿地伊始，我就被要求宗地上建筑物只能以现售方法对外出售，是深圳首个产品房现售试点项目。
2016年“深八条”仅曩昔107天，深圳加码出台限价令。2017年1月19日，深圳规土委发布《产品住所和商务公寓预、现售办理操作细则》，规则初次请求预售项目，请求均价不能显着高于周边同类户型在售均价。
音讯一出，让我欢欣让我忧。
不少人向我贺喜，因为有必要现房出售，我幸运地“躲过一劫”，价格上的捆绑略低于期房。
但是，关于我来说，现售的价值是更多的时刻和更高的资金本钱，也是一种“甜美的担负”。
一个小插曲将我再次面向言论焦点。
2018年9月21日，新闻媒体报道称，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请供给产品房预售答应有关定见的紧急告诉》。
“告诉”称，广东省住所城乡建设厅已拟定了“关于产品房预售答应事项调整的资料”，主张下降预售准则带来的高杠杆效应，逐渐撤销产品房预售准则，全面实施现售。
我作为深圳首个现售形式项目，又被围观了一波。
关于购房者而言，现房看得见、摸得着、价格安稳、入住快，在质量上的问题频出的当下，现售某些特定的程度上缓解了购房者的焦虑。关于开发商而言，现售使我打破“70/90”的约束，能够自在开发大户型产品，强化豪宅基因。
不过，如人饮水，冷暖自知。大户型意味着高总价，龙华地段在深圳的刚需气氛能否支撑豪宅气质一向存在争议。
此外，现售是高周转的天敌，偌大一个项目需求现货交易，资金压力可想而知。近年来融资口不断收紧，虽然身为央企，我也如临大考。
2017年10月，通过增资扩股的方法，我成功引入新股东——嘉兴鼎信创然出资合伙企业，入账1.25亿，缓解资金之渴。
成也土拍 败也土拍
2019年，深圳是楼市的一个焦点。这一年，深圳迎来利好连环炸，粤港澳大湾区规划纲要和“社会主义先行示范区”规划先后落地，豪宅税费标准线调整，一系列动作好像都在向我传递曙光就在眼前的信号。
没想到，在土拍中一战成名的我，本年又载在了土拍商场。本年，深圳两场大型土拍，关于我的影响颇具戏剧性。
6月24日，深圳史诗级土拍开幕。竞赛最剧烈的龙华A817-0609地块是我街坊，土地价格直接影响我的定价。为了更好的进步商场预期，我还亲身上场飙价。有朋友笑我是去“抬轿子”的，拿土拍当营销解套利器，为了举高价格，入市卖个好价。
在通过一个小时的剧烈厮杀后，我身旁的A817-0609地块有了一个嘹亮的姓名：龙华新地王。终究，龙光以溢价率45%拿下地块，单价约6.7万/平米，改写我的地王纪录。
这下，外部商场行情转向对我有利。我为了赢得商场，在产品上也是一向是不余遗力。
金茂府一向在高端商场口碑不错。初次入深，我也颇有诚心。从非洲运回来并整木挖掘的府匾、横扫全国无往不利的“才智住所”、由300位工匠历时7个月打造的干挂陶板集群外立面……除了绿色科技、精装质量，我还打出了名校牌傍身。
一度，龙华金茂府业界的“吹风价”为10-13万/平米。山穷水尽，我心境不错。本年11月20日，我成功取证665套，单价区间9.02万—14.4万元/平米，全体均价10.3万元/平米，户型面积段主要在155-248平米。
梦境的是，2天后的一场土拍，再次回转了深圳商场的冷暖，也改写了我的命运。
地王身世的我在入市前被街坊绊了一跤。拿证两天后的11月22日，深圳土拍全体转冷，溢价率走低，乃至呈现流拍土地。我斜对面的龙华A816-0068地块摆上货架。该地块建成后，产品房出售均价不得高于7.14万/平米。这就等于标定了区域和商场行情报价，这把我预期10万+的大好行情，镇压下来。
前有方针，有后追兵。依照方针要求，拿证后有必要在10天内开盘，被商场砸价也不能捂盘；而更具有地段和价格优势的前海招商领玺和深业颐湾府正在排队入市，我进退两难。
11月24日晚，我狠下决计，龙华金茂府推售200套现房。商场上关于出售去化不尽人意的成绩议论纷纷，有人传我只卖了21%，有人说卖了88%。
无论如何，只推售三分之一的房源，得到这个成果，也不得不供认，在调控周期中，所到之处常热销的金茂府在深圳折戟。
看得到最初，未必猜得到成果。期望打破“命运”枷锁的，不只我一个。
