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一直以来，房价与方针的联系都较为亲近。跟着2018年11月长三角区域一体化在进博会期间正式上升为国家战略，“长三角演示区获批将对楼市发作大利好”的音讯就连绵不断，为此咱们特意找出了青浦、吴江以及嘉善三地的房地产商场数据一探终究。
好事多磨的青浦区房地产商场
长三角生态绿色一体化演示区包含上海市青浦区、姑苏市吴江区、嘉兴市嘉善县，近年来，上海市青浦区房地产商场可谓好事多磨，供给、成交凹凸崎岖。
详细而言，2016年青浦区商场反常炽热，多项目呈现抢购潮，全年成交量高达150万平方米，创前史新高。
但是这一好成绩却在2017年上海预售证批阅反常苛刻的环境下，整个区域供给近乎腰斩，成交量同比跌幅超-40%。2018年，青浦没有等来商场转暖，上海预售证的批阅仍旧继续了2017年的苛刻态势，整个房地产商场转冷，远郊刚需盘去化遍及不畅。受此影响，青浦区商场继续低迷，成交量进一步回落。
这一窘境，直至2019年，青浦区预售证批阅似开端呈现了放松的痕迹。
从供给来看，2019年前10月累计供给101万平方米，同比增加77%。在供给显着放量的效果下，4月份青浦区商场呈现时间短的“小阳春”行情，成交量有所上升。
但是，到了6月份商场再陷低迷，“金九银十”更是团体失约，成交量继续低位运转。
在这其间，徐泾板块受大虹桥辐射的影响成为了青浦区最抢手的板块，成交量、价皆稳居全区第一。
2019年10月，徐泾板块新开盘项目去化体现上佳，万科天空之城、招商虹桥第宅两盘加推，去化率都在80%左右。朱家角板块仅上实海上湾单盘加推，去化率也能到达60%以上。
吴江成姑苏全市价格凹地
2016年，姑苏作为二线“四小龙”全面兴起，吴江商场显着升温，全年成交量多达378万平方米，创近年来新高。
但进入2017年，在调控方针打压下，姑苏商场逐步回归理性。而受限价方针影响，超高的性价比楼盘继续热销，高价盘去化压力凸显。受此影响，吴江区同步回归理性，供求联系发作反转，全年成交量同比下降26%。
2018年，姑苏商场仍旧连续分解格式，贱价盘敏捷出清，高价盘出售仍不景气。作为全市的价格凹地，吴江区商场企稳上升，高性价比的限价盘敏捷跑量，太湖新城、城南等板块成交反常活泼。
随后，吴江区成为了姑苏主力供销区域，也是全市价格凹地，可招引全市客户，特别是出资客以及园区外溢客群。
2019年3月份，姑苏商场显着升温，吴江区商场也敏捷转暖，成交量升至高位。不过，在姑苏连番晋级调控之后，吴江区商场显着降温，10月份成交量创年内第二低点。因购房门槛举高，出资性需求被有用按捺，大都项目呈现蓄客缺乏的状况，新开盘项目均匀去化率由高峰期的94%降至现阶段的70%。
值得一提的是，在“7.24”新政之后，吴江区中心片区以及乡镇板块商场呈现了两极分解的格式。在这其间，中心片区仍旧坚持较高商场热度，城南、运东以及太湖新城板块成交活泼，新开盘项目都能在短期内去化结束，2019年1-10月累计成交量皆超60万平方米，排名位居商场前列。其间，主城外溢客户置业首选运东、城南板块，价格1.7-2万/平方米刚需盘更受商场欢迎；太湖新城潜在供给量较大，朗诗、中旅、城投、交投等品牌房企项目扎堆待售，长时间来看仍是存在必定的去化压力。
与此同时，乡镇板块主力置业集体仍是本地地缘性客户，在调控方针不断加码的效果下，商场张望心情复兴，且有加重的趋势。震泽、平望等乡镇板块成交显着放缓，新开盘项目均匀去化率皆缺乏40%，震泽更是低至22%。其间，汾湖、盛泽板块在售项目显着偏多，库存积压相较严峻。
等待被长三角一体化解救的嘉善
2016年，嘉善房地产商场迎来成交高峰期，全年累计成交183万方，改写前史新高。2017年受调控方针影响，成交量有所回落，但商场热度不减，跟着地王盘连续入市出售，带动部分板块房价快速上涨。
2018年上半年，嘉善发动途径分销与本地自销相结合，环沪出资客相继入市，房地产商场显着升温。不过，下半年商场转冷，商场供求压力加重，在售项目去化遍及困难，打折降价现象频现。根本原因在于本地需求逐步被透支，外部导客难度加大，出资盘成交显着放缓。
2019年头，受制于环沪出资客落潮，嘉善商场跌入谷底。不过，受惠于长三角一体化规划落地预期，3月份嘉善商场又开端呈现“小阳春”行情，本地刚需客很多出场，致使成交量企稳上升。6月份，嘉善商场遇冷，商场张望心情浓重，成交量显着回落。
因嘉善网签存案数据推迟1-2个月，4月份存案量开端步入上行通道，并于7月份创年内新高。8月份存案量大幅回落，环比下降43%。9月份存案量继续走低，环比再降11%，商场下行压力加重。
差异于其他三四线城市改进性需求大行其道，嘉善商场主打环沪出资以及本地刚需，产品定位扁平化，低总价的小户型产品更易去化，中高端改进性产品成交占比偏低。在这其间，华夏美好、旭辉深耕优势显着，商场占有率稳居商场前列。
但是跟着成交显着放缓，嘉善在售项目营销动作也变得频频了起来：其一，多盘不再强制性绑缚车位，部分项目更是全款送车位，以期调降置业门槛，加速项目成交去化。其二，途径营销常态化，中介带客能力强，转化率颇高，热销项目途径客户成交占比能到达40%，部分热销盘更是多达55%。
关于嘉善来说，罗星是当下最抢手的板块，未来首要重点在接受上海搬运人口之上，其成交量、价显着高于其他板块，9月新开盘项目去化率基本能到达80%左右。
但是受工业结构、交通条件等多方面要素限制，嘉善的姚庄、陶庄、天凝等板块商场继续转冷。其间，天凝板块开展较为初级，人口导入困难，9月新开盘项目去化率缺乏30%。姚庄板块更是库存重灾区，2017、2018年密布出让的地块连续入市出售，但由于总价偏高，成交去化并不抱负，库存去化压力不容乐观。
长三角一体化更优于粤港澳大湾区
从现在来看，咱们咱们都以为短期内，吴江区房地产商场仍旧求过于供，青浦区、嘉善县供给相较足够。尤其是青浦区，2019年显着加大供地力度，楼市供给量有望进一步提高。跟着长三角演示区获批，开释巨大的变革准则盈利，青浦、吴江和嘉善三地房地产商场犹存较大的向上动力。
中期还要看工业引入、人口导入等实践落地状况，房地产商场将进入适当长时间的平稳期。过程中还要重视供给、需求、方针等多方面要素，包含演示区内的购房方针，这些对未来长三角演示区房地产商场都将起到很重要、十分要害的影响。
长时间来看，类比于京津冀协同开展、粤港澳大湾区等，咱们更为看好长三角一体化，长三角城市群房地产商场前景值得长时间看好，究其原因不外乎以下三点：
其一，长三角一体化方针的推动速度快。据悉，现在长三角一体化方针拟定速度是十分快的，经过长三角演示区落地试验之后，将在整个长三角城市群进一步推动。相较于京津冀协同开展、粤港澳大湾区等，我信任长三角一体化方针实践落地进展将会更快一些。
其二，长三角城市群人口规划优势显着，常住人口仅次于华夏城市群，乃是常住人口第二大城市群，人口虹吸效应显着。而且，工业经济开展势头微弱，发明了全国近20%的GDP。27个中心区城市工业经济均衡化开展，乡镇居民收入大幅抢先，商场购买力着实微弱。
其三，长三角城市群房地产商场呈单核（上海）与多核（杭州、南京、姑苏、合肥、宁波）一起驱动的商场格式，中心城市与周边卫星城市一起构建相得益彰的都市圈，工业经济协同开展，人口双向活动，中心城市购房需求更是多向外溢。
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