作者 | 不吃胡萝卜的兔子
9月，全国楼市都热闹非凡。在成都，中铁奥维尔5字头超低价房源，引数万人排队摇号；在桂林，碧桂园降价被点名批判，引起轩然大波。
近来，微博为 @桂林房市资讯 的大V称：9月20日上午10：30桂林临桂新区…召开会议。要求各房企抱团自律，坚决抵抗恶性打乱商场、歹意下降兜售行为。会上点名碧桂园，碧桂园区域履行总裁也在会上代表企业作了抱歉。要求：
1）住建局对新区内碧桂园项目悉数暂缓存案；
2）各房企要签定自律条约。
3）恒大、新城控股、金科等外来大鳄逐一许诺表态讲话。
相关微博截图
此信息虽未得到官方报导，但现已过贴吧、微博、朋友圈等途径疯传，引发广泛谈论，包含闻名地产人兽爷亦转载了此条微博。
据房全国的数据显现，桂林碧桂园剑桥郡此前的价格在6500元/㎡，但在8月20日之后，项目便降价到5060元/㎡。到了9月，有网友在谈论求证最低只需3900元左右？
短短1个多月降价这么多，用孙宏斌的话来说：这不是勇士断腕，而是勇士断头了！
降价！降价！降价
—— 深陷旋涡的碧桂园
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实际上，不仅在桂林，早在上一年下半年，全国就一再传出碧桂园降价的音讯。
在南宁，碧桂园公园壹号8月报价为9800元/㎡、碧桂园年代城报价9600元/㎡，而9月却以7600-7900元/㎡价格出售，直接降了近2000元/㎡，更是比周边其他楼盘低4000元/㎡；（数据来历：南宁楼评）
在上饶，碧桂园博晟文澜府上一年6月榜首次开盘价格在8000~9000元/㎡，最高约10500元/㎡。到10月份，价格比初次开盘降了1000元/㎡左右，大部分房源在7000元/㎡。（数据来历：镁刻地产）
不止在二三四线城市，在被公认为房价最坚硬的一线城市上海和深圳，碧桂园单个楼盘也呈现了降价。
在上海，坐落上海浦东的碧桂园南郡上一年8月出售均价约为3.5万元/㎡，而不久之后均价一度调至约2.8万元/㎡，降幅超越20%；（数据来历：年代周报）
在深圳，碧桂园心海城上一年国庆期间，73平方米、131平方米等多个户型，其销价格格为29000元/㎡，比一期33000元/㎡下调4000元。（数据来历：年代周报）
而在成都，有网友爆料：碧桂园.中环荟的公寓直接降了3900元/㎡，从14900元/㎡降到11000元/㎡...
据知情人士泄漏，之所以大幅度降价，是因为碧桂园内部实施“全力查核回款，不查核赢利”。也正因如此，碧桂园才会在全国各地降价促销量。
略微了解碧桂园的人士应该都知道，这是一家以“高周转”著称的房企，资金的回笼是中心要素。
可是，不要赢利、赔本促销的极点行为，仍是让许多人看不懂。一起，又让人信任，这便是碧桂园的一贯作风。
蒙眼狂奔
—— 一切都是为了高周转
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现在来说，国内大多数房企的工作，都是依托债款杠杆来推进的。假定抽掉这些杠杆资金，关于许多房企来说，会呈现资金链开裂等各种问题。
所以，在高负债、高杠杆的游戏规则下，企业必须在周期内高效完结拿地、工程设计、建造、到出售等系列环节，并完结高质量的变现速度。不然，稍有不小心，杠杆开裂，公司就会面对大费事。因而，高周转形式在地产圈便成了常态。
仅仅，碧桂园的“高周转”方法有些急进。此前碧桂园的“节奏”是“456”准则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。
依托高周转的战略，以及去库存机会中的急进决断，碧桂园出售成绩陡增，从佛山顺德区的一个小开发商，一跃成为世界榜首房企。2017年更是登上房企销量榜首；到本年8月，斩获超越5024.9亿的靓丽成绩。
尝到甜头后的碧桂园，为了进一步扩展战果，2017年开端在全国大规划拿地，乃至还提出了针对三四五线城市的“全掩盖”要求。方案从2017年11月至2018年末，各区域公司要下沉至统辖范围内的空白地级市及部属的空白县级市、县城和兴旺镇区。
当然，这也为楼盘降价和后来的质量问题埋下了伏笔...
上一年4月，广西崇左碧桂园项目二期一工地发作崩塌，致1死1伤；6月24日，上海奉贤区海湾镇的碧桂园项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中呈现模架崩塌，崩塌面积约300平方米，事端形成1人逝世9人受伤；7月2日，河南安阳市中华路碧桂园在建工地发作火灾；7月12日，碧桂园杭州萧山项目地基裂缝，路面塌方；7月19日，河南省浙川碧桂园工地发作火灾；7月26日，安徽金安区碧桂园·城市之光建筑工地发作一处围墙和活动板房崩塌，导致6人逝世、1人伤情危殆、2人伤势较重......
棚改货币化中止
—— 高杠杆难以维继
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在阅历了一系列事端和方针转向后，碧桂园显着稳健了许多，在规划和赢利面前，碧桂园挑选了现金流。内部人士泄漏：现金流为王，有的项目哪怕赢利转负也要抢现金流。
实际上，碧桂园之前的飞速发展，很大一部分是获益于高杠杆与棚改货币化方针盈利。但成也萧何败萧何。高杠杆让碧桂园得以快速扩张，也让他负债累累。
在2019年中期陈述中，碧桂园特别强调其净借款率从2018年中期的59%降至58.5%，降幅为0.5个百分点。事实上，到2018年末，碧桂园净借款率为49.6%。也便是说，半年内，碧桂园的净借款率提高了近9个百分点。
2017年，碧桂园有息负债规划约2000亿元，但2018年已飙升至3100亿元左右，负债总额17532.47亿元。2019年上半年的规划与2018年没有太大差异。为避免净借款份额过快添加，碧桂园2018年非控股权益总额为520.78亿元，比2017年添加291亿元。2019年上半年，碧桂园非控股权益总额持续添加至554.75亿元。
而现在，棚改货币化也被叫停，三四线城市最终一波盈利现已被收割殆尽。关于这家充沛布局小城市的世界榜首房企来说，最难的日子还远远没有到来，降价仅仅榜首步，也是最百般无奈的一步。或许关于碧桂园也学到了万科精力，榜首要义永远是：活下去。
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