近来，东莞市计算局泰然自若的、在官网上发布了各乡镇7月的网签出售状况。
音讯一出，各大媒体“炸锅”了。
由于此次计算局发布的数据（东莞7月房价均价跌破了两万），正中某些媒体下怀，乃至有媒体在标题上打出了相似《东莞房价，总算降了！》，《楼市凉凉，这回轮到了东莞..》的字样。
看到这样的标题，不由让人提问：莫非东莞的楼市真的凉凉了？
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量增价稳
将成为越来越多城市的遍及状况
假如只单纯看价格，东莞7月全体的房价，的确降了、也的确跌破了两万。
咱们无妨看下详细数据：
数据来历：东莞计算局
依据东莞计算局发布的信息，在东莞全市33个镇街中（含松山湖高新区），现在出售均价在2万以上的区域有12个，分别是：
凤岗、松山湖、长安、南城、大朗、莞城、万江、大岭山、寮步、东城、塘厦、虎门。
其他区域的房价均在2万以下，别的有3个镇街在1万5以下，全体均价为19438元/平方米、比较6月份的一手房出售均价（20195元/平方米）下滑了约4%。
以上都是客观事实，但光以均价的跌落就得出东莞楼市凉凉的定论，过分偏颇，没有任何参阅含义。
剖析一个城市楼市的开展，不能光看某个时刻节点房价的改变，除此之外，还非常有必要结合成交状况来进行剖析。
下图是东莞从2018年到2019年7月的商品住所的网签状况，不仅能反响价格改变，还能看到成交状况。
数据来历：东莞计算局、东莞不动产计算中心
从图表能够看出，全体上的东莞的成交量在稳步爬高，房价则在某个特定区间内震动，用四个字来归纳便是：量增价稳。
东莞房价的这种走势，极具代表性。假如你留心过其他一二线城市近一两年房价和成交状况的话，会发现，越来越多抢手城市的楼市走势，都开端走向“量增价稳”。
深圳看房团以为，只需全国的楼市调控方针力度不变，量增价稳将是大势所趋。这是有两方面要素所决议的：
从供给端来看，本年7月的均匀钱银供给量为191.9万亿，而去年同期的供给量只需117.6万亿，由此可看出，商场的资金面相对宽松，而资金面的相对富余有效地保证了下半年新增供给的继续。
央行M2数据
从需求端来看，相对宽松的钱银环境又能改进按揭环境，带动出售回笼，这都是利好楼市的。
但另一方面，“房住不炒”、按捺投机、绝不搞“洪流漫灌”也早已成为楼市调控的大方向，所以只需看到部分城市房价过热的预兆，各种相对应的调控方针立刻就会跟上。
比方近期较抢手的监管方针：严控信贷资金违规流入房地产职业、商业银行的房贷利率应声上涨，种种行动，都是对过热的房价所泼的冷水。
在这样的大布景下，成交量将成为购房者在置业时重要的参阅标的，在那些成交活泼的城市中，房价越挨近“横盘价格的下沿”，就越是买入的机会。值得一提的是，跟着时刻推迟，下沿的价格还会不断攀升。
文中的东莞，离横盘的下沿，就现已越来越近了，深圳看房团以为：这对购房者来说，是重要机会。
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为什么说东莞快挨近买房的最佳机会了？
当商场环境不那么好时，部分人会有一种心思：假如房价比较之前的价格跌落了，他们总期望比及价格更低时再买入。
事实上，在那些具有工业优势、有净流入人口的城市，是很难发作这样的状况的
最能体现人口净流入的目标便是小学生改变状况，东莞近10年的小学生人数在广东排在第二，仅次于深圳，在全国也是位列前茅，排在第三位。
制图：榜首财经
人口增加与工业的联系，基本上等同于“鸡”和“蛋”的联系，净人口增加的城市，工业都不会差。相同的工业规划上去了后，人也会跟着工业走。
就要素本钱来看，东莞最大的优势便是工业用地价格低，东莞工业用地价格只需深圳的五分之一，能很好地接受深圳的外溢工业。
在工业扶持这块，东莞政府也满足用心，出台了一系列扶持方针，比方“两免三折半”、“重特大项目招商十条”等含金量十足的招商行动。
以上说到的都是东莞的基本面。咱们再来看下东莞的开发商的一些动作：尽管数据发布7月东莞的房价跌了，但开发商仍拼命的东莞拿地。
下面是深圳看房团，计算了最近一段时刻的东莞土拍成果，我们能够看看：
5月，东莞南城靓地拍出约2.2万/平米的楼面价
5月，东莞沙田地块拍出约1.2万/平米的楼面价
5月，中堂3.8万平住所地块拍出约1.08万/平米的楼面价
7月，石碣商住地可售楼面价为1.17万/平米。
7月，桥头5.9万平商住地拍出8106元/平米的楼面价
7月，虎门商住地拍出1.9万/平米的楼面价
7月，虎门地块拍出达2万元/平米的楼面价
7月，寮步地块拍出1.79万/平米的楼面价
7月，东坑商住地拍出9212元/平米的楼面价
假如新房是“面包”，那土地则是“面粉”，近段时刻开发商拿面粉的价格，都快挨近于面包的价格了，莫非你觉得这是开发商以为未来的面包更廉价吗?
受楼市受调控方针影响，面包开端变得不那么好卖，从现在状况来看，看来绝大多数开发商都以为，面包总会有好卖的时分。
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东莞，该怎么置业？
在深圳看房团的买房沟通群里，经常被讨论到的一个问题便是：买东莞哪里的房子最合适？
事实上，这个问题很难混为一谈。
为啥这么说呢，由于每个人购房的意图不一样，有的人买房单纯是为了出资，更垂青的是房价的增加空间。有的人买来是自住，更关怀周边的根底配套，已然起点不一样，挑选的当地就会有很大不同。
除此之外，每个人上班区域，资金实力也存在很大差异，这都是客观存在的问题。
假如抛开这些要从来剖析东莞最合适置业的区域的话，深圳看房团极度看好的片区有以下几个：沿海片区、松山湖片区和东南临深片区，别的东部工业园片区的黄江也有许多圈点的当地。
沿海片区、松山湖片区和东南临深片区，这几个片区的片区功用其实现已非常显着了。
东莞现在工业最会集、外来人才最多的片区便是松山湖片区，松山湖片区以松山湖为中心，周边大岭山、大朗、寮步的配套也开端不断完善，松山湖片区内几个乡镇的房子，更合适想“买来直接住”的人群、合适稳健型出资客。
再说下沿海片区，沿海片区能够说是现在被东莞方针要点照顾的一个区，东莞政府有意把沿海新区打造成对接粤港澳大湾区开展的要点片区，位置有如南沙之于广州，前海之于深圳，沿海片区对出资客来说，是极具幻想空间的，该片区内的虎门、长安也是“深圳看房团”极度看好的区域。
比较于沿海片区和松山湖片区，东南临深片区的工业优势其实要小很多了，东南临深片区（凤岗、塘厦、清溪和樟木头）最大的优势便是跟深圳近、归于嵌入到深圳里边的一小块，此片区内，离深圳最近的塘厦和凤岗将成为这个片区内的“排头兵”，房价的上升空间很大程度上取决于深圳龙岗和龙华的开展。
最终需求独自讲下的是东部工业园片区的黄江，尽管东莞的东部工业园片区不如上面说到的几个片区出彩，但黄江最大的优势地理位置优胜、跟深圳的光亮区间隔较近，而光亮区又是近两年深圳开展最快的一个片区，相同临深的黄江，也是值得被看好的。
总结
在深圳看房团看来：东莞现在的“潜力股”是沿海片区，“绩优股”是松山湖片区。东南的临深片区实质便是普通股，但怎奈沾上了离深圳近的大利好。
所以假如你是垂青未来开展潜力，主张多重视沿海片区的虎门、长安，若是不在乎短期动摇，想寻找“稳健收益”那就重视松山湖。假如由于买不起深圳的房子，把房子作为一种寓居东西，那凤岗、塘厦乃至是黄江都是不错的挑选。
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现在东莞的在售楼盘有哪些？
城区片区
水乡片区
东南临深片区
松山湖片区
沿海湾片区
东部工业园片区
